El 73% de los españoles con hipoteca variable nunca ha llamado a su banco para renegociar condiciones. Son los mismos que pagan entre €1.500 y €3.000 más al año de lo necesario—dinero que simplemente regalan a su entidad financiera por inercia.
Con el Euribor estabilizado en el 2,25% tras las bajadas del BCE y ofertas de subrogación desde Euribor + 0,48%, el escenario actual ofrece oportunidades que no existían hace 18 meses. Pero las ventanas de ahorro no duran para siempre.
Este artículo te da las herramientas exactas para evaluar tu situación y actuar. Sin rodeos, con números reales.
El Mito del “Ya Tengo Buenas Condiciones”
La mayoría de hipotecados cree que su hipoteca es razonablemente competitiva. Rara vez lo es.
Si firmaste tu hipoteca entre 2019 y 2023, probablemente tienes un diferencial de entre 0,80% y 1,20% sobre Euribor. Las mejores ofertas actuales están en 0,48% - 0,55%. Esa diferencia de 0,30-0,70 puntos porcentuales se traduce en números concretos:
| Capital pendiente | Diferencia spread | Ahorro anual | Ahorro 15 años |
|---|---|---|---|
| €150.000 | 0,40% | €600 | €9.000 |
| €200.000 | 0,40% | €800 | €12.000 |
| €300.000 | 0,50% | €1.500 | €22.500 |
Un estudio de OCU sobre más de 50 hipotecas fijas reveló diferencias de hasta €7.676 anuales entre la mejor y la peor oferta para el mismo importe. No son céntimos.
Dato clave: El Banco de España registró en octubre 2025 un aumento del 34,1% en subrogaciones de acreedor (cambios a otro banco). Los hipotecados están despertando.
Las Tres Palancas de Ahorro
Tienes tres opciones principales para reducir lo que pagas por tu hipoteca. No son excluyentes—puedes combinarlas.
1. Renegociar con Tu Banco Actual
La opción más sencilla y sin costes directos. Tu banco prefiere ceder algo a perderte como cliente.
Cuándo funciona mejor:
- Llevas más de 5 años con la hipoteca (tienen menos argumentos para negarse)
- Tu situación financiera ha mejorado (mejor trabajo, más ingresos)
- Nunca has renegociado antes
- Tienes ofertas de la competencia como palanca
Qué negociar:
El diferencial es el objetivo principal. Un spread del 0,90% puede bajarse al 0,50-0,60% con la argumentación correcta. Pero también puedes negociar:
- Eliminación de productos vinculados (seguros que no usas)
- Cambio de tipo variable a fijo (si te interesa)
- Reducción o eliminación de comisiones
El argumento que funciona:
No vayas con quejas vagas. Llega con una oferta real de la competencia—Kutxabank a Euribor + 0,49%, por ejemplo—y di exactamente esto: “Tengo aprobada una subrogación. Prefiero quedarme aquí si igualáis condiciones.”
Los bancos tienen departamentos de retención con margen para mejorar ofertas. Pero solo activan ese margen cuando perciben riesgo real de perderte.
Proceso:
- Solicita cita con tu gestor
- Presenta ofertas de competencia (impresas)
- Pide contraoferta por escrito
- Negocia 1-2 semanas
- Firma novación (modificación de condiciones)
Coste: €0 en la mayoría de casos. Algunos bancos cobran comisión de novación del 0,1%, pero es negociable.
2. Subrogación: Cambiar de Banco
Si tu banco no cede, llevas tu hipoteca a otro. Es más proceso, pero el ahorro puede ser sustancialmente mayor.
Costes reales desglosados:
| Concepto | Importe | ¿Quién paga? |
|---|---|---|
| Tasación | €250-500 | Tú |
| Comisión subrogación | Variable* | Tú |
| Notaría | €300-600 | El nuevo banco |
| Registro | €100-300 | El nuevo banco |
| Gestoría | €100-200 | El nuevo banco |
*La comisión de subrogación depende de cuándo firmaste tu hipoteca:
| Fecha firma original | Comisión máxima |
|---|---|
| Antes 27 abril 2003 | 1% |
| 2003 - 2007 | 0,5% |
| 2007 - junio 2019 | 0,5% (5 años), 0,25% después |
| Desde junio 2019 | 0,05% (3 años), 0% después |
Ejemplo práctico: Hipoteca de €250.000 firmada en 2020, 5 años de antigüedad. Comisión: 0,05% × €250.000 = €125. Más tasación €350. Total cliente: ~€475.
Mejores ofertas enero 2026:
| Entidad | Tipo | Oferta |
|---|---|---|
| Kutxabank | Variable | Euribor + 0,49% |
| Cajamar | Variable | Euribor + 0,50% |
| Kelisto (bróker) | Variable | Euribor + 0,48% |
| Openbank | Fijo | 2,42% TIN |
| Unicaja | Fijo | 1,80% TIN |
¿Cuándo compensa?
La regla simple: si puedes reducir tu spread en 0,30% o más y te quedan más de 10 años de hipoteca, probablemente compensa. El punto de equilibrio típico está en 12-18 meses.
Ejemplo: Subrogación con coste de €1.500 y ahorro mensual de €100 → recuperas la inversión en 15 meses. Después, todo es ahorro neto.
3. Amortización Anticipada
Si tienes liquidez disponible, reducir el capital pendiente tiene un efecto multiplicador en tu ahorro total de intereses.
La pregunta clave: ¿Reducir cuota o reducir plazo?
Matemáticamente, reducir plazo siempre genera más ahorro. Pero reducir cuota te da más liquidez mensual. La diferencia es considerable:
| Amortización €20.000 | Reducir plazo | Reducir cuota |
|---|---|---|
| Hipoteca €150.000, 20 años, 3% | Ahorro intereses: €8.500 | Ahorro intereses: €4.250 |
| Hipoteca €150.000, 20 años, 4% | Ahorro intereses: €9.625 | Ahorro intereses: €4.754 |
Reducir plazo es casi el doble de eficiente en términos de ahorro. Pero si tu prioridad es bajar la cuota mensual para tener más margen, esa es una decisión válida.
Cuándo conviene amortizar:
- ✓ Primeros 10 años de hipoteca (máxima concentración de intereses)
- ✓ Tipo de interés superior al 2,5%
- ✓ Tienes €5.000+ disponibles sin comprometer tu fondo de emergencia
- ✗ Tipo variable con Euribor bajo y plazo avanzado
- ✗ La comisión de amortización es elevada
Comisiones de amortización anticipada:
Para hipotecas variables firmadas desde 2019:
- Años 1-3: máximo 0,25%
- Años 4-5: máximo 0,15%
- Año 6 en adelante: sin comisión
Para hipotecas fijas:
- Años 1-10: máximo 2%
- Año 11 en adelante: máximo 1%
Ojo con la fiscalidad: Si compraste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013 y te beneficias de la deducción por vivienda habitual, amortizar reduce tu base deducible. Haz los números antes de decidir.
Caso Real: De €1.550 a €1.282 al Mes
María firmó en 2021 una hipoteca variable de €300.000 a 30 años con diferencial del 0,99% sobre Euribor. En enero 2025, con el Euribor en 2,525%, pagaba €1.550 mensuales.
Hizo dos cosas:
- Renegoció con su banco (le bajaron el spread a 0,75%)
- Amortizó €25.000 que tenía en un depósito al 0,5%
Resultado: cuota actual de €1.282. Ahorro de €268/mes, €3.216 al año.
El depósito le daba €125 anuales. Amortizando, ahorra €1.800+ anuales en intereses. La matemática es clara.
El Cambio de Variable a Fijo: ¿Tiene Sentido en 2026?
Con el Euribor estabilizado y previsiones de bajada gradual (FUNCAS estima 2,17% para finales de 2026), cambiar de variable a fijo ahora mismo es discutible.
Considera el cambio si:
- Tienes baja tolerancia al riesgo y prefieres cuota fija
- Tu spread actual es muy alto (superior al 1%) y puedes conseguir fijo al 2,20-2,40%
- Planeas mantener la hipoteca más de 15 años
Probablemente no te conviene si:
- Tu spread es competitivo (inferior al 0,70%)
- Planeas vender o amortizar en los próximos 5-7 años
- Puedes absorber subidas de cuota del 20-25%
El coste legal del cambio es mínimo gracias a la Ley 5/2019: máximo 0,05% en los primeros 3 años, 0% después. Pero el coste de oportunidad puede ser alto si el Euribor sigue bajando.
Plan de Acción: Los Próximos 30 Días
Pensar en ahorrar es gratis. Actuar es lo que genera resultados.
Semana 1: Diagnóstico
- Localiza tu escritura de hipoteca y última revisión
- Anota: capital pendiente, plazo restante, spread actual, fecha de firma
- Calcula tu cuota actual vs cuota con spread de 0,50%
Semana 2: Exploración
- Solicita simulación en 2-3 comparadores (iAhorro, HelpMyCash, Kelisto)
- Pide ofertas de subrogación a Kutxabank, Openbank, Unicaja
- Compara con tu situación actual
Semana 3: Negociación
- Llama a tu banco con ofertas de competencia impresas
- Pide cita presencial con tu gestor
- Solicita contraoferta por escrito
Semana 4: Decisión
- Si tu banco iguala: firma novación
- Si no iguala: inicia subrogación con mejor oferta
- Evalúa amortización anticipada si tienes liquidez
Lo Que la Mayoría Ignora
La inercia es el mejor amigo de los bancos. Cada mes que no actúas, pagas más de lo necesario.
No se trata de obsesionarse con los decimales. Se trata de dedicar 4 semanas a revisar algo que vas a pagar durante 20-30 años. El retorno por hora de ese esfuerzo supera cualquier otra optimización financiera que puedas hacer.
El Euribor está en mínimos de 3 años. Las ofertas de subrogación son agresivas. Los bancos compiten por captar hipotecas. Estas condiciones no son permanentes.
Tu próximo paso: abre tu escritura de hipoteca y anota el spread. Es el único número que necesitas para empezar.
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Datos actualizados a enero 2026. Los tipos de interés y ofertas bancarias pueden variar. Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones financieras.
